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葡萄牙移民

解析葡萄牙房地产市场

时间:2014-06-20 10:00:00      来源:悦洋海外

内容提要:葡萄牙推出黄金居留计划以来,受到很多人追捧,在葡萄牙,房地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。

 

葡萄牙推出黄金居留计划以来,受到很多人追捧,在葡萄牙,房地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手,分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施,对葡地产行业做一初步探讨。

 

葡萄牙现有人口约1060万,国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区,308个市镇,另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟,葡城镇化和现代化步伐加快,加之政局稳定,自然环境优美,气候宜人,地产价格相对便宜,外国直接投资表现强劲,在葡置业增多。

 

进入90年代,住宅单位建设加快。1998年和2004年,葡分别承办了世博会和欧洲足球杯,政府投资了许多基础建设项目,地产行业受惠,地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后,地产行业一路下行,至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下:

 

住宅地产市场

据葡住房管理部门介绍,葡80%人口住在城市,其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%,在欧洲国家中居前列。

 

从住宅类别看,主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款,将物业回租给发展商若干年,购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。

 

从住宅供应情况看,2002年是高峰期,完工12.5万套,2009年回落到6万套,2010年初开始,由于受债务危机的影响,更降到5万套。

 

2009年新住宅开工许可量是2.71万套,2010年是2.47万套,下降9.3%。2010年,新完工住宅3.19万套,其中,旧房改造7千套,占22%。

 

与欧洲其他城市一样,里斯本老城区也保留大量的旧建筑,旧房占比非常高,其中,1919年前的占8%,1919年至1945年的占11%,1946年至1960年的占11.3%,1961年至1970年的占12.5%,1971年至1980年的占17.5%,1981年至1990年的占20%,1991年至2001年的占19.2%。

 

目前,里斯本有5.5万栋住宅,其中,有1.2万栋需要重修,预计投入资金80亿欧元,劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划,比如,在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下,可对内部作任何改造,但要确保古建筑升级及安全。

 

为保障低收入家庭的住房,葡政府为其提供了廉租房,并制定了相应法规加以监管。目前,共有廉租房12万套,由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少,收入水平等条件,提供面积不等的住房,每月收取10至20欧元低租金。

 

目前收入在700欧元的家庭才有资格申请,并视供应情况,须等候2至5年左右的时间。据介绍,合资格国民也可以较低价格从政府购买,但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例,虽然制定了廉租房的退出机制的法律,但在执行中遇到了很多困难,葡在这方面也在积极研究改革方案。

 

商业地产市场

90年代以来,商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市,市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高,其建筑具有国际水准,并屡获设计大奖,由此也吸引了欧洲投资者。

 

写字楼市场

主要围绕里斯本及周边的市场,其供应量为440万平米,分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD,即中央商务区。3、4区在里斯本内,5区在世博园一带,6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里,写字楼供应量的增长在2至3%之间。

 

大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年,当年交易量为24万平米。随着经济危机加深,目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看,里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元,与匈牙利首都布拉格持平。

 

工业地产市场

与地产其他版块和欧洲国家相比,葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高,以求达到国际物流运营的标准。

 

大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场,火车站,港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米,其中仓储和物流占70%。在过去的10年里,工业和物流地产租金平稳,保持在每年每平米50欧元,在欧洲也是最具竞争力的。

 

地产投资市场

葡地产投资市场明显分两部分,国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼,而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣,因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间,从投资总额分布来看,商业占43%,写字楼占37%,工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度,工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃,并可追溯到1987年。1987年1月,葡制定了的一项法令,对该市场做出了规范。

 

根据最新数据显示,地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中,前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间,有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场,其中,德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%,投资总额达40亿欧元,重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策,相信将吸引包括我国在内的国际投资者。

 

 

 

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